دکتر عباس برزگرزاده وکیل پایه دادگستری  بوشهر

عضوهیات علمی دانشگاه و مدیر گروه ارشد و دکتری حقوق

دادورزی: یکی از مسایل مبتلا به قراردادهای اجاره، مسئله ی سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است و اولین سئوالی که مطرح می شود این است که آیا این دو مفهوم با همدیگر یکسان هستند یا خیر؟

برای پاسخ به این پرسش باید به دو قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ مراجعه نمود . فصل پنجم قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ به موضوع حق کسب یا پیشه یا تجارت اختصاص دارد . در این فصل تعریفی از این حق ارایه نگردیده است و برای تعریف آن باید به عرف تجاری حاکم و نظر فقها مراجعه نمود . در عرف تجاری حق کسب یا پیشه یا تجارت ناشی از شهرت تجاری است که به واسطه خدمات ، شخصیت و ایحاد اعتبار برای محل کسب استیجاری در طی مدت زمان برای مستاجر ایجاد می شود . در مقابل  سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مورد تاکید قانون گذار قرار گرفته است . در فصل دوم قانون مزبور  ( ۱۳۷۶) به موضوع سرقفلی پرداخته شده است ولی به مثابه حق سابق الذکر در این قانون هم تعریفی از سرقفلی ارایه نگردیده است وبیشتر به احصا شرایط ایجاد و فسخ آن پرداخته شده است  . حق سرقفلی ناشی از مبلغی است که در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر اخذ می شود .

با این اوصاف میان این دو حق باید قایل به تفکیک گردید . موارد تمایز از قرار ذیل است :

۱. حق کسب یا پیشه یا تجارت منحصر به قراردادهای منعقده  قبل از ۱۳۷۶ است و تحت قانون سال ۱۳۵۶ قابلیت استناد دارند .

۲. بر اساس قانون ۱۳۵۶ حق کسب یا پیشه و تجارت پس از اتمام قرارداد محاسبه می شود( از طریق ارجاع امر به کارشناس ) ولی حق سرقفلی با توافق طرفین در ابتدای قرارداد تعیین می گردد .

۳ . بر اساس قانون ۱۳۵۶ اصولا حق انتقال به غیر  برای مستاجر وجود ندارد ( مفهوم مخالف ماده ۱۹ ) ولی در قانون ۱۳۷۶ این حق اساسا وجود دارد مگر اینکه این حق به صراحت سلب شده باشد ( مفهوم مخالف ماده ۸ )

۴.نوع شغل در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت اهمیت بیشتری نسبت به توافق در خصوص سرقفلی دارد .

۵ . در انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت الزاما باید سند رسمی موضوع ماده  ۱۹ ( تبصره ۲ ) قانون سال۱۳۵۶ تنظیم شود که این مسئله نسبت به سرقفلی الزامی نیست .

۶. در صورت واگذاری محل استیجاری بدون اذن به غیر،  حق کسب یا پیشه یا تجارت به نصف تقلیل پیدا می کند .

۷. وجود اجاره نامه منشا حق کسب یا پیشه یا تجارت با تصرف نیز قابل اثبات است ( اگر عدوانی و من غیر حق نباشد ) والزاما نیازی به ارایه اجاره نامه مکتوب نیست .

۸ . بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ موجر امنیت خاطر بیشتری دارد و استمرار حضور مستاجر در ملک تجاری موجب حقی برای وی نمی شود و به محض انقضای قرارداد بدون پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل تخلیه است .

۸ . قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۵۶ غالبا حافظ منافع مستاجر است و دلیل آن هم حمایت از امور تجارتی و ایجاد امنیت و ثبات برای بازرگان می باشد ، تا این حد که موجر برای تخلیه عین مستاجره باید دلایلی از قبیل نوسازی ، نیاز مالک یا بستگان به سکونت و نیاز مالک به کسب کار در محل ارایه نماید .

۹. نکته مهم اینکه حتما در زمان خرید سرقفلی عنایت شود که به اشتباه حق کسب یا پیشه یا تجارت خریداری نشود .

۱۰ . انتقال به اصطلاح کلیدی را انجام ندهید و حتما از رضایت مالک اطلاع داشته باشید چرا که مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت ملک را تخلیه نماید .

۱۱.حق کسب یا پیشه یا تجارت از جمله قواعد امری است ( ماده ۱۸ و ۳۰ قانون ۱۳۵۶ ) و شرط عدم تعلق آن مسموع و جایز نیست .

موارد فوق الذکر جزء تمایزهای بارز میان این دو حق به شمار می آید و در عمل نکات دقیق دیگری نیز وجود دارد .