آیا تغییر زمین زراعی به مسکونی امکان‎پذیر است؟
مطابق قوانین وضع شده، کاربری زمین‎های زراعی و کشاورزی به مسکونی، جز در موارد ضروری ممنوع است. در موارد ضروری نیز تغییر کاربری بر عهده کمیسیون مربوطه بوده که شامل نمایندگانی از وزارتخانه های مرتبط مانند مسکن و شهرسازی و جهاد کشاورزی، نمایندگان سازمان حفاظت محیط زیست و نمایندگان استانداری است و طبق آرای اکثر اعضای این کمیسیون، تصمیم گیری می‎شود.
در اینجا این پرسش مطرح می‏شود که کدام اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها می‎شوند؟ در پاسخ باید گفت به طور کلی زمین‎های زراعی و باغ‎هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرک‎ها یا شهرها قرار گرفته اند، مشمول این قانون هستند. باید بیان کرد محدوده قانونی شهرها تنها بر اساس قوانین تعریف شده مربوط به ضوابط تقسیمات کشوری مصوب در سال ۱۳۶۲ و محدوده شهرک‎ها نیز بر اساس مصوبه قانونی مراجع قانونی مربوطه تعیین می‏شود.
 مدارک لازم برای پرونده های مربوط به تغییر کاربری اراضی
مدارک لازم این نوع پرونده ها، وابسته به ماهیت طرح، مکان اجرای طرح و نوع مجوز صادرشده و یا موافقت‎نامه، متفاوت است. اما به طور کلی ارائه مدارک زیر برای تغییر کاربری اراضی لازم است: مدارک و مستنداتی مبنی بر مالکیت شخص یا اشخاص؛ اخذ موافقت اداره کل حفاظت از محیط زیست استان مربوطه؛ تهیه جواز تاسیس یا موافقت اصولی و نقشه و سایت پلن جهت ساخت.
در مواردی نیز لازم است نسبت به تهیه موافقت اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه و استعلام از اداره ها و دستگاه‎های مختلف اقدام شود. البته برای کسب اطلاعات دقیق تر نسبت به تکمیل مدارک پرونده مربوط به تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی، می‎توانید به مدیریت امور اراضی استان مربوطه یا مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان مربوطه، مراجعه کنید.
 نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری
برای تغییر کاربری در اراضی کشاورزی و باغ‎ها در خارج از محدوده شهری یا شهرک‎ها، شخص متقاضی یا ورثه یا وکیل وی، باید درخواست کتبی خود را به همراه مدارک و اسناد مرتبط، به دبیرخانه کمیسیون مستقر در سازمان کشاورزی استان مربوطه، تحویل دهد. کمیسیون مربوطه درخواست‏ های مذکور را در صورتی که لازم باشد، بعد از اخذ نظر کارشناسانه دستگاه‎های اجرایی مربوطه به عنوان مثال شهرداری، بررسی می‎کند و پس از آن، طی دو ماه از تاریخ ثبت درخواست در دبیرخانه، با توجه به رای اکثر اعضا، در مورد درخواست مربوطه تصمیم می‎گیرد. تصمیم گرفته شده بلافاصه به شخص متقاضی یا جانشین وی، ابلاغ می‎شود. در صورت موافقت کمیسیون با درخواست شخص متقاضی در خصوص تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی، شخص متقاضی باید با به همراه داشتن نقشه و مشخصات کامل ملک به جهت اینکه قیمت به روز زمین یا باغ تعیین شود و نیز برای کاربری جدید یعنی کاربری مسکونی، به اداره‏ کل امور اقتصادی و دارایی استان مربوطه، مراجعه کند. در مرحله آخر، بعد از صدور گواهی، مبنی به پرداخت هشتاد درصد ارزش به روز اراضی کشاورزی و باغات، مجوز تغییر کاربری، صادر می‏شود.
 مدت قانونی پاسخگویی به تقاضای تغییر کاربری
مدت پاسخگویی به تقاضای تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی، بستگی به تکمیل بودن مدارک متقاضی دارد. در صورتی که مدارک شخص متقاضی تکمیل باشد، سازمان جهاد کشاورزی وظیفه دارد حداکثر طی دو ماه از تاریخ ثبت تقاضا یا استعلام شخص متقاضی، اقداماتی نسبت به صدور پاسخ انجام دهد که می‎تواند شامل مواردی همچون تکمیل پرونده، عدم امکان اجرای طرح، گرفتن استعلام های مربوطه و لازم و … باشد. در صورتی که مدارک شخص متقاضی، تکمیل نباشد، طی یک ماه از تاریخی که درخواست ثبت شده است، پرونده از دستور کار کمیسیون مربوطه خارج می‎شود. موضوع حسب نوبت، پس از تکمیل پرونده در دستور کار کمیسیون مربوطه قرار می‎گیرد.

هرگونه تغییر کاربری غیرمجاز در باغ‎ها و اراضی کشاورزی تخلف است 
به گزارش گروه حقوقی یاسا، قانونگذار در ماده ۳ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‏ها، به این موضوع پرداخته است که هر نوع اقدامی در جهت تغییر کاربری در باغ‎ها و اراضی کشاورزی که به صورت غیرمجاز یا بدون گرفتن مجوز از کمیسیون باشد، تخلف بوده و  مراتب رسیدگی به تغییر کاربری بدون مجوز به شرح زیر است:
ماموران جهاد کشاورزی موظفند نسبت به توقف عملیات اقدام و گزارش‎های مربوطه را به اداره متبوع، جهت ارسال و رسیدگی به آن در مراجع قضایی اعلام کنند.
اگر شخص یا اشخاص متخلف پس از تذکر جهاد کشاورزی، به اقدامات خود ادامه دهند، نیروی انتظامی موظف است از ادامه عملیات، بنا به خواسته جهاد کشاورزی جلوگیری کند.
ماموران مربوطه جهاد کشاورزی وظیفه دارند در حضور نماینده دادسرا یا حضور نماینده دادگاه محل اراضی مذکور، تخلف مربوطه را صورت‎جلسه و نسبت به قلع ‎و قمع بنا و همچنین دیگر بناهای جدید، اقدام کنند و اراضی مذکور را به حالت اولیه بازگردانند و علاوه بر قلع ‎و قمع بنای غیرمجاز، شخص متخلف نیز محکوم به پرداخت جزای نقدی به ارزش یک تا سه برابر بهای زمین‎های زراعی و باغ‎‏ها، آن هم به قیمت روز زمین‎های مذکور است. نکته قابل ذکر این است که در صورت تکرار جرم، شخص متخلف محکوم به پرداخت حداکثر جریمه نقدی و همچنین حبس به مدت یک تا ۶ ماه می‎شود. وزارت جهاد کشاورزی، مرجع تشخیص اراضی زراعی و همچنین باغ‎هاست. سپس مراجع اداری و قضایی، نظر وزارت کشاورزی را مورد بررسی قرار داده و استعلام می‏کنند.
همچنین بر اساس ماده ۴ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‏ها، دولت مکلف است همه ساله اعتباری معادل هشتاد درصد از درآمدهای موضوع این قانون را در بودجه سالیانه وزارت کشاورزی‌ منظور کند تا وزارت مزبور طبق ضوابط قانونی مربوطه به مصرف امور زیربنایی کشاورزی شامل تسطیح اراضی، احداث کانال، آبیاری، زه‌کشی، سدها‌ و بندهای خاکی تأمین آب و احیای اراضی موات و بایر برساند و بیست درصد باقی مانده از درآمد موضوع این قانون به منظور مطالعه و آماده سازی ‌زمین‌های غیرقابل کشت و زرع برای توسعه شهرها و ایجاد شهرک‌ها در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد. تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‎ها برای سکونت شخصی مالک یا مالکان کم درآمد، در مساحتی کوچک بر اساس مساحت و عوارضی که وزارت‎های مربوطه تعیین می‎کنند، شامل این‎گونه عوارض نمی‎شود.
همچنین باید بدانید در موارد مورد نیاز، اراضی کشاورزی و همچنین دامی، شامل پرداخت این عوارض نمی‎شوند. نکته حائز اهمیت این است که دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری و غیره نمی‎توانند مجوز تغییر کاربری صادر کنند. همانطور که گفته شد، صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی، بر عهده سازمان جهاد کشاورزی استان است. در واقع باید گفت مجوز تعییر کاربری با امضای دبیر کمیسیون یا مدیر امور اراضی استان مربوطه و همچنین موافقت برای اجرای طرح‎های مرتبط با کشاورزی در زمین‎های کشاورزی به امضای مدیرکل جهاد کشاورزی استان، صادر شود.
در پایان این پرسش مطرح می‎شود که آیا آن دسته از اراضی که چندین سال بدون کشت بوده اند، جزء زمین‎های کشاورزی محسوب میشوند؟ در پاسخ باید گفت که اراضی بایر یعنی زمین‎هایی که چندین سال، بدون کشت رها شده بودند نیز مشمول قوانین مربوط به حفظ کاربری اراضی زراعی و همچنین باغ‎ها هستند.