بر اساس تعریف عقد اجاره، مستاجر مالک منافع مال مورد اجاره می شود؛ یعنی سند ملک به نام مستاجر نیست، اما این مستاجر است که از مال مورد اجاره تا مدت معینی استفاده می کند.یکی از موضوعات مهم در بحث اجاره، پایان یافتن قرارداد اجاره یا فسخ قرارداد اجاره است.به طور کلی قرارداد اجاره از جمله قراردادهای رایج ولی در عین حال پیچیده ای است که هم برای موجر و هم برای مستاجر ممکن است مشکلاتی ایجاد کند. اجاره یک عقد لازم است، یعنی هیچ یک از دو طرف قرارداد حق برهم زدن آن را ندارد و باید به آن پایبند باشد. بنابراین فسخ آن قبل از پایان یافتن مدت قرارداد به سختی امکان پذیر است.حال سوال این است که چگونه و در چه شرایطی می توان این عقد لازم را بر هم زد؟ در این نوشتار، به بررسی شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن از جمله عدم تعادل بین عوضین، وجود شرط فسخ و برهم زدن توافقی قرارداد می پردازیم.

 عدم تعادل بین عوضین
فرض کنید که شما خانه ای را از کسی اجاره کرده اید و بعد از اینکه قرارداد اجاره را منعقد کردید، متوجه می شوید که خانه به چند برابر قیمت اصلی آن به شما اجاره داده شده است. به این وضعیت در حقوق، غبن می گویند.غبن به معنای زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین یک معامله است.طبق قانون، در این حالت به فرد زیان دیده اختیار داده شده است تا قراردادش را فسخ کند؛ به این صورت که باید ضمن ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی، تقاضای فسخ قرارداد اجاره را مطرح کند.

 وجود شرط فسخ
علاوه بر آنچه گفته شد، گاهی موجر (اجاره دهنده) و مستاجر، در قرارداد اجاره شرط خاصی را می گنجانند که برای مثال، اگر مالک تا فلان تاریخ به آن عمل نکرد، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.به طور مثال، در قرارداد اجاره شرط کنند که در صورتی که مالک تا دو ماه بعد از انعقاد قرارداد، تعمیرات لازم را در خانه انجام نداد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.این دسته از شروط باید به طور صریح، حق فسخ را به مستاجر بدهند؛ زیرا اگر در این موضوع که آیا مستاجر بابت یک شرط حق فسخ دارد یا خیر، تردید باشد، اصل بر این است که حق فسخ ندارد.

 بر هم زدن توافقی قرارداد
از جمله مواردی که به واسطه آن می توان قراردادی را منحل کرد، اقاله یا تفاسخ است.بر این اساس موجر و مستاجر هر دو با هم به توافق می رسند که قرارداد بینشان را برهم بزنند.بر هم زدن توافقی قرارداد یکی از مواردی است که به واسطه آن می توان قرارداد اجاره را قبل از پایان یافتن مدت آن بر هم زد.