ساختمان‌هایی که امروزه، در محدوده شهرها و شهرک‌ها ساخته می‌شود، غالبا در فرم آپارتمان و با تعداد بالای واحدها ساخته و به متقاضیان آن، واگذار شده و دریافت سند مستقل برای هر یک از این واحدها، تابع تشریفات مقرر در قوانین شهرداری و مقررات ثبت املاک می‌باشد.

یکی از ضرورت‌های دریافت سند مستقل برای هر یک از واحدهای آپارتمانی یک ساختمان، صدور پلاک تفکیکی برای واحدها بوده که از طریق گرفتن صورت مجلس تفکیکی، امکان پذیر می‌باشد. نکته‌ای که باید به آن توجه داشت، این مساله بوده که پلاک تفکیکی، مفهومی متفاوت از پلاک ثبتی ساختمان داشته و دارای نحوه و مراحل دریافت مخصوص به خود می‌باشد.

پلاک تفکیکی ساختمان چیست؟

اشخاصی که در طول عمر خود، حداقل، یک مرتبه، برای خرید و فروش، زمین، خانه یا آپارتمان، اقدام کرده‌اند، به احتمال زیاد، با مشاهده سند ملکی آن زمین، خانه یا آپارتمان، با اصطلاحی، تحت عنوان پلاک تفکیکی، مواجه شده‌اند.

تفکیک ساختمان و ملک، یک مفهوم حقوقی بوده که در رابطه با تقسیم املاک، مطرح می‌گردد. مطابق قوانین ثبتی کشور ما، تقسیم یک ملک، به طور کلی، از طریق دو روش، امکان پذیر می‌باشد: افراز و تفکیک.

منظور از افراز، آن است که یک ملک مشاع، بین مالکین آن ملک، تقسیم شود. به عنوان مثال، چنانچه شخصی فوت کرد و از خود، ساختمانی را بر جای بگذارد که دارای سه طبقه بوده و وراث این شخص نیز سه فرزند وی، باشند، در این صورت، وراث در جزء جزء این ساختمان، شریک بوده و به اصطلاح مالکیت مشاعی دارند. نتیجه این مساله، آن است که هیچ یک از ورثه نمی‌تواند بدون اجازه دیگران، در یک بخش ساختمان، ولو یک طبقه آن، تصرف کند.

برای حل این مشکل، هر یک از ورثه می‌توانند برای افراز ساختمان اقدام نمایند. به این ترتیب، در صورتی که مطابق نظر کارشناس اداره ثبت، ساختمان، قابل افراز باشد، ساختمان بر اساس تعداد طبقه‌ها، به ۳ ملک مفروز شده تقسیم شده و هر یک از طبقات، ملک اختصاصی هر یک از ورثه می‌گردد. به این ترتیب، هر وارث، حق تصرف در طبقه اختصاصی خود و فروش آن را خواهد داشت.

نوع دیگر از تقسیم املاک، تفکیک می‌باشد. در تفکیک، بر خلاف افراز، ضرورتی ندارد که حتما ملک یا ساختمان، دارای چند مالک باشد. بلکه، تفکیک در املاک و ساختمان‌های دارای یک ملک نیز مطابق قوانین ثبتی، قابل انجام می‌باشد. در تفکیک، یک ملک یا ساختمان، اعم از اینکه یک مالک داشته یا چند مالک، به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده که به هر یک از این قطعات، قطعه تفکیکی گفته می‌شود. به این ترتیب، مالک ملک اولیه، می‌تواند جهت اخذ سند، برای هر یک از این قطعات، اقدام کرده که به چنین سندی، سند تفکیکی گفته می‌شود.

اما برای اینکه مالک یا مالکین یک ملک یا ساختمان بتوانند برای دریافت سند تفکیکی، اقدام نمایند، باید مقدماتی را فراهم آورند که از مهم‌ترین شرایط و مقدمات گرفتن و دریافت سند تفکیکی، گرفتن صورت مجلس تفکیکی ملک می‌باشد. صورت مجلس تفکیکی ساختمان یا ملک، یک گواهی یا سند بوده که از سوی اداره ثبت محل وقوع ملک، صادر شده و در آن، قطعات تفکیک شده ساختمان یا ملک و محل قرار گیری هر یک از این قطعات، مشخص گردیده و بر اساس آن، مالک یا مالکین می‌توانند برای دریافت سند تفکیکی از ثبت محل، اقدام نمایند.

در جریان تنظیم صورت مجلس تفکیکی، توسط مامور اداره ثبت، علاوه بر اینکه مکان قرار گیری قطعات تفکیکی ملک یا ساختمان، مشخص گردیده، یک شماره نیز به هر قطعه اختصاص پیدا می‌کند که به این شماره، پلاک تفکیکی ساختمان یا آپارتمان گفته می‌شود.

به عنوان مثال، چنانچه مالک یک ملک، اقدام به تخریب آن کرده و به جای ملک سابق، اقدام به ساخت یک آپارتمان شش واحدی در آن ملک کرده باشد، در هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی، برای آن ساختمان و دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، این ساختمان، به شش قطعه تفکیکی، تقسیم شده که پلاک تفکیکی آن واحدها، از ۱ تا ۶ خواهد بود.

نحوه گرفتن پلاک تفکیکی ساختمان

صاحبان املاک، به دلایل مختلفی، برای تفکیک ملک و دریافت پلاک تفکیکی آن اقدام می‌کنند. گاهی یک ملک وسیع بوده و در نتیجه، به دلیلی وسعت و قیمت بالای آن، خریداری برای ملک پیدا نمی‌شود. بنابراین، مالک ملک با تفکیک آن و دریافت پلاک تفکیکی، می‌تواند برای فروش ملک به چند نفر و با قیمت پایین‌تر، اقدام نماید.

گرفتن پلاک تفکیکی برای املاک، در بحث ساختمان‌های نوساز و پیش فروش ساختمان و آپارتمان نیز بسیار مطرح می‌باشد. در این ساختمان‌ها که امروزه، غالبا به شکل آپارتمان ساخته می‌شوند، مالک اولیه ملک یا سازنده آن، پس از اتمام ساختمان، باید برای تفکیک واحدها از یکدیگر و دریافت صورت مجلس تفکیکی و پلاک تفکیکی ساختمان برای هر واحد، اقدام نموده تا بتواند برای هر یک از واحدها، سند تفکیکی بگیرد.

نحوه دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، همچون گرفتن پروانه ساختمان و شناسنامه فنی ساختمان، دارای مراحل و ترتیب خاصی بوده که طبق مقررات شهرداری و ثبتی، قابل انجام می‌باشد. به همین دلیل، در این بخش، به توضیح نحوه دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، پرداخته که شامل مراحل زیر می‌باشد:

در مرحله اول از مراحل نحوه دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، مالک یا شخصی که از طرف مالک، وکالت داشته، همچون سازنده، باید با مراجعه به شهرداری محل قرار گیری ساختمان، گواهی پایان کار ساختمان را اخذ نماید.

سپس، لازم است تا درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی ساختمان، به اداره ثبت ارائه شده که این امر، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، انجام می‌گیرد.

در گام بعدی از مراحل نحوه دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، لازم است تا دستور رسیدگی به توقیف نبودن ملک، از سوی رئیس اداره ثبت محل ساختمان، صادر گردد.

سپس، نماینده اداره ثبت، که کارشناس رسمی تفکیک و نقشه برداری ساختمان بوده، به محل قرار گیری ساختمان، فرستاده شده تا با معاینه محل، مطابقت مندرجات گواهی پایان کار، با ساختمان را بررسی و تایید نماید.

در مرحله بعد از مراحل نحوه دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، کارشناس اعزام شده به محل، عدم مغایرت نقشه با سند مالکیت و عدم تجاوز ملک، به خیابان‌ها و املاک مجاور، را گواهی می‌کند.

در گام بعدی، کروکی تمام قطعات و قسمت‌های مشاعی ساختمان، توسط نقشه بردار رسم می‌گردد.

و در مرحله پایانی از مراحل نحوه دریافت پلاک تفکیکی ساختمان، صورت مجلس تفکیکی ساختمان، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل ساختمان، صادر شده که ضمن آن، پلاک تفکیکی ساختمان، برای هر یک از واحدها، تعیین و مشخص می‌گردد.

متقاضیان درخواست صدور سند تک برگ، می‌توانند با مراجعه به سایت ثبت ملک یا از طریق مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی و طی کردن تشریفات لازم و تکمیل کردن نمونه فرم، اقدام به دریافت سند تک برگ نمایند.

تفاوت پلاک تفکیکی ساختمان با پلاک ثبتی

در کنار مفهوم پلاک تفکیکی ساختمان، همواره مفاهیم متعدد دیگری نیز در رابطه با ساختمان و اخذ مجوزهای مربوط به آن، مطرح شده که پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان، پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ساختمان، از مهم‌ترین نمونه‌های این مفاهیم و اصطلاحات می‌باشند.

یکی از مفاهیمی که در رابطه با ساختمان مطرح شده و حتی از سوی برخی از اشخاص، با پلاک تفکیکی ساختمان، اشتباه گرفته می‌شود، پلاک ثبتی ساختمان می‌باشد، در حالی که پلاک تفکیکی ساختمان و پلاک ثبتی آن، دو مفهوم جداگانه و متفاوت از یکدیگر، با شرایط دریافت متفاوت و مراحل جداگانه برای اخذ می‌باشند.

به موجب قوانین ثبتی و شهرداری، اراضی واقع در محدوده یک شهر، در مرحله اول، به قطعات بسیار بزرگی تقسیم می‌شود که به این قطعات بسیار بزرگ، بخش گفته می‌شود. در مرحله دوم از مراحل نحوه تعیین پلاک ثبتی، هر یک از این بخش‌ها، به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده که این قطعات، قطعه اصلی یا قطعه مادر، نامیده می‌شوند وبه هر کدام، یک شماره اختصاص داده می‌شود.

سپس در مرحله بعد، این قطعات اصلی نیز به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده که این قطعات کوچک‌تر، قطعه فرعی نام داشته و هر کدام، یک شماره اختصاصی را دارا می‌باشند. در نهایت، همانطور که ملاحظه می‌شود، هر یک از قطعات کوچک فرعی، دارای یک شماره اختصاصی، با عنوان شماره فرعی و یک شماره قطعه اصلی‌ای بوده که در داخل آن قرار دارند. مجموع این دو شماره، پلاک ثبتی یک قطعه فرعی را تشکیل می‌دهند.

حال، با توجه به توضیحات فوق، تفاوت پلاک تفکیکی ساختمان با پلاک ثبتی، مشخص و واضح می‌گردد؛ چرا که همانطور که گفته شد، این دو پلاک، اصولا دارای ماهیت و کاربرد متفاوت بوده و لذا، تفاوت آن‌ها، به شرح زیر می‌باشد:

مهم‌ترین و پایه‌ای‌ترین تفاوت پلاک تفکیکی ساختمان با پلاک ثبتی، این مساله بود که پلاک ثبتی، محل قرار گیری یک ساختمان را در محدوده یک شهر، نشان می‌دهد؛ حال آنکه پلاک تفکیکی، مشخص کننده تعداد و محدوده واحدهای آپارتمانی داخل در یک ساختمان می‌باشد.

پلاک ثبتی، از دو شماره قطعه اصلی و فرعی، تشکیل شده که در سند رسمی ملک، درج می‌شوند؛ در حالی که پلاک تفکیکی، یک شماره واحد بوده که با توجه به تعداد واحدهای تفکیک شده در یک ساختمان، از عدد ۱ شروع شده تا تعداد واحدهای آپارتمانی ساختمان، ادامه دارد.

از دیگر تفاوت‌های پلاک تفکیکی ساختمان با پلاک ثبتی، این مساله بوده که گرفتن پلاک تفکیکی برای یک ساختمان، نشان دهنده آن است که ساختمان مزبور حتما به دو یا چند قطعه تقسیم شده است؛ در حالی که دریافت پلاک ثبتی، ممکن است برای یک ساختمان یک قطعه‌ای، بدون آنکه تقسیم شده باشد نیز انجام گیرد.