قرارداد خرید یا فروش زمانی کامل می‌شود که ملک از سوی فروشنده به خریدار تحویل داده شود. فروشنده موظف است که در زمان مقررشده که به توافق طرفین رسیده، ساختمان و ملک مورد معامله را تحویل دهد و در صورتی که بدقولی کند یا در تحویل ساختمان تاخیر داشته باشد، به موجب قانون با او […]
طبق ماده ۳۷۶ قانون مدنی، در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن، ممتنع اجبار به تسلیم می شود.
هر یک از طرفین می‌تواند از تحویل مبیع یا ثمن تا زمانی که طرف دیگر تعهد خود را تسلیم نکرده، خودداری کند.
یکی از مسایلی که امروزه در قراردادها و معاملات املاک مشاهده می‌شود، مساله تاخیر در تنظیم سند رسمی یا تحویل ساختمان است.
اگر در زمان مقررشده در قرارداد، ساختمان به خریدار تحویل داده نشود، او می‌تواند با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواستی مبنی بر الزام بایع به تحویل ساختمان، حقوق خود را پیگیری کند.
مشتری می‌تواند علاوه بر تنظیم دادخواست و ملزم کردن فروشنده به اجرای تعهداتش، از او بابت دیرکرد در تحویل ساختمان، خسارت دریافت کند.
تحویل ملک به خریدار
در اولین قدم، باید طرفین در مورد نحوه پرداخت مبلغ ملک به توافق برسند. پس از آن بخشی از این مبلغ به صورت پیش‌پرداخت به فروشنده داده می‌شود. نیاز است که در این مرحله مبلغی به عنوان حق فسخ تعیین شود. علاوه بر این باید زمان حضور در محضر و زمان تحویل ملک نیز مشخص شود. در قدم بعدی باید در مورد مقدار مبلغی که در زمان تنظیم قولنامه و در زمان تخلیه ی ساختمان باید پرداخت شود، نیز توافق کنند.
طرفین موظف به دریافت کد اقتصادی هستند و باید درصدی را به عنوان حق‌الزحمه به مشاور املاک بپردازند. فروشنده متعهد می‌شود که بدون تاخیر، ملک را به خریدار تحویل دهد. البته تا زمانی که ۹۰ درصد مبلغ ملک را به شکل نقدی یا با چک از خریدار دریافت نکرده باشد، می‌تواند بدون اینکه مشمول خسارت دیرکرد شود، ملک را تحویل ندهد. تحویل ملک باید در حضور سایر افراد انجام شود. زیرا اگر تاخیری در اجرای تعهدات رخ دهد، هر یک از طرفینی که متضرر شده است، باید شاهدانی داشته باشد که صورت‌جلسه را امضا کرده باشند. لازم به ذکر است که صرف دریافت کلید ملک کافی نیست و باید از ساختمان بازدید شود تا از خالی بودن آن اطمینان حاصل شود. مبلغ نهایی در زمان تحویل ساختمان به شخص فروشنده یا وکیل ملک قانونی او داده می‌شود و صورت‌جلسه تحویل ملک به امضای طرفین می‌رسد و در دو نسخه با حضور دو شاهد تنظیم می‌شود.
نحوه محاسبه خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان
اصولا میزان خسارتی که در صورت دیرکرد باید پرداخت شود، در قرارداد با توافق طرفین مشخص شده است. این مبلغ ممکن است بر مبنای هر روز تاخیر یا هر هفته یا هر ماه تاخیر تعیین شود.
گاهی ممکن است برخی از شروط قرارداد مانند زمان تحویل ثمن، به صورت شفاهی بین خریدار و فروشنده بیان شود. در این حالت اگر دو شاهد معتبر در زمان تعیین این شرط حضور داشته باشند، امکان پیگری قانونی آن وجود خواهد داشت. علاوه بر این در برخی مواقع، ممکن است در قرارداد فروش یا پیش‌فروش، به خسارت دیرکرد اشاره نشود و طرفین به طور شفاهی و با حضور شاهد نیز در این باره صحبت و توافقی نکرده باشند. در این حالت پیگیری تعهدات کمی پیچیده خواهد شد و تابع قواعد مخصوص به خود خواهد بود.
در این شرایط، مشتری می‌تواند برای الزام به ایفای تعهد درخواست بدهد و بعد دادخواستی برای دریافت خسارت تاخیر تنظیم کند. در این صورت میزان خسارت و نحوه تعیین آن به عهده کارشناسان دادگستری خواهد بود.
زمانی که در قرارداد به صورت کتبی یا به شکل شفاهی به مساله خسارت دیرکرد اشاره نشده باشد، مشتری به شرطی می‌تواند برای دریافت خسارت به دادگاه مراجعه کند که شخصا به تمام تعهدات خود پایبند بوده باشد. زمان تحویل ملک و میزان خسارت دیرکرد با نظر دادگاه و توافق طرفین تعیین می‌شود.
صدور دستور موقت برای رسیدگی به تاخیر در تحویل ملک
دستور موقت زمانی صادر می‌شود که برای رسیدگی به موضوع فوریت وجود داشته باشد. در این حالت به پرونده خارج از نوبت رسیدگی می‌شود. البته تشخیص اینکه یک پرونده دارای فوریت است یا خیر، برعهده دادگاه است.
اگر طبق قرائن و شواهد، این احتمال وجود داشته باشد که ملک به خریدار دیگری نیز فروخته شده یا قرار است فروخته شود و در نتیجه مالکیت مشتری به خطر افتاده باشد، او می‌تواند برای احقاق حقوق خود از دستور موقت یا تامین خواسته استفاده کند.
در همین راستا، متقاضی به جای تنظیم دادخواست و شکایت از فروشنده، درخواست خود را به دادگاه تقدیم می‌کند و دادگاه برای او دستور موقت صادر می‌کند.
در صورت صدور این دستور، تا سه هفته به خریدار برای شکایت از فروشنده فرصت داده می‌شود. این کار برای جلوگیری از تضییع حقوق افراد در شرایط فوری و اضطراری انجام می‌شود.
تحویل ملک به خریدار از طریق صدور اجراییه
بعد از این که خریدار دادخواستی مبنی بر دیرکرد تحویل ساختمان به دادگاه ارائه کرد، یک اجراییه برای او از سوی دادگاه صادر می‌شود و پرونده متقاضی به اجرای احکام ارسال می‌شود تا به صورت قانونی ملک به خریدار تحویل داده شود.
اگر ملک مذکور، در تصرف شخص ثالثی باشد که هیچ مدرکی دال بر تصرف خود ندارد و غصب مال غیر صورت گرفته باشد، خریدار می‌تواند او را به تخلیه ملک ملزم کند.
با این حال همیشه همه چیز به این سادگی نیست. ممکن است شخص ثالث ساکن در ملک، ادعای مالکیت داشته باشد و مستنداتی مبنی بر مالکیت خود داشته باشد.
در این حالت این فرد باید ظرف یک هفته مدارک خود را به دادگاه ارائه کند. اگر تا ۱۵ روز بعد این کار انجام نشود و قراری مبنی بر درخواست تاخیر در اجرای حکم تنظیم نشود، دادگاه می‌تواند ملک را به خریدار تحویل دهد.
Friday, 22 November , 2024