شماره نظریه : ۷/۱۴۰۲/۹۸۲

شماره پرونده : ۱۴۰۲-۷۶-۹۸۲ح

تاریخ نظریه : ۱۴۰۳/۰۲/۱۶

استعلام :

با توجه به ماده ۴۹۸ قانون مدنی که مقرر می‌دارد: «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد»، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: الف- در صورت انتقال ملک استیجاری از جانب فروشنده به عنوان موجر به شخص دیگری و متعاقباً از جانب آن شخص به شخص دیگر و عدم تعیین تکلیف بین خریدار و فروشنده در خصوص وضعیت اجاره آن ملک؛ مستأجر مکلف به پرداخت اجاره‌بها به موجر خود می‌باشد یا به منتقل‌الیه دوم به عنوان مالک فعلی عین مستأجره؟ ب- چنانچه در یک بند از شروط ضمن عقد اجاره‌نامه استنادی قید شده باشد که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط اجاره‌بها، مستأجر مکلف به پرداخت ده برابر اجاره‌بها به عنوان وجه‌ التزام در حق موجر خواهد بود، آیا چنین شرط و وجه ‌التزامی برای خریدار عین مستأجره یا منتقل‌الیه نهایی قابلیت استناد دارد؟ ج- چنانچه شرط و وجه ‌التزام مذکور در ظهر اجاره‌نامه و بدون ذکر متعهدله صورت پذیرفته باشد و مستأجر در حال حاضر مدعی شود این وجه التزام صرفاً در برابر موجر اولیه بوده است، آیا این امر در پاسخ به پرسش قبلی مؤثر است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

الف و ب- مستفاد از ماده ۴۹۸ قانون مدنی، انتقال عین مستأجره به غیر، خللی به قرارداد اجاره و رابطه استیجاری طرفین وارد نمی‌کند و با انتقال عین مستأجره به غیر، خریدار قائم‌مقام موجر قبلی است و رابطه استیجاری بین مستأجر و خریدار جدید برقرار است و مستأجر موظف به پرداخت اجاره‌بها به خریدار جدید است. به عبارت دیگر، در چنین فرضی شخص ثالثی جانشین یکی از طرفین عقد می‌شود و موقعیت قراردادی یکی از طرفین با تمام حقوق و تعهدات قراردادی ناشی از آن به دیگری منتقل می‌شود و در واقع، انتقال‌دهنده از رابطه حقوقی کنار رفته و انتقال‌گیرنده جانشین وی می‌شود و بر این اساس، تضمینات برقرار‌شده برای عقد به قوت خود باقی است و دفاعیات انتقال‌دهنده در برابر طرف اصلی عقد به انتقال‌گیرنده انتقال می‌یابد. همچنین در خصوص قسمت ب استعلام، چنانچه به تشخیص مرجع رسیدگی‌کننده خسارت پیش‌بینی شده گزاف تلقی شود، تصویر نظریه شماره ۳۰۹۰/۹۷/۷ مورخ ۱۱/۶/۱۳۹۸ این اداره کل، جهت بهره‌برداری به پیوست ارسال می‌شود. ج- از آنجا که تفسیر قرارداد و احراز قصد طرفین با مقام قضایی رسیدگی‌کننده است و پرسش به کیفیت مطرح شده نشأت‌گرفته از ابهام در مقررات نیست، مستند به ماده ۲ دستورالعمل نحوه استعلام حقوقی و پاسخ به آن در قوه قضاییه مصوب ۱۹/۹/۱۳۹۸، پاسخ‌گویی به آن از وظایف این اداره کل خارج است.

• منبع خبر : درگاه ملی قوه قضاییه