در ارتباط با ملکی که دارای سابقه ثبتی است و سند آن نیز به نام محکوم ‏علیه باشد، نحوه توقیف ملک، کاملا واضح و مشخص است. چرا که ماده ۱۰۰ قانون اجرای احکام مدنی در این ارتباط بیان کرده است: «اداره ثبت پس از اعلام توقیف، در صورتی که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد، مراتب را در دفتر املاک و اگر ملک در جریان ثبت باشد در دفتر ملک بازداشتی و پرونده ثبتی قید کرده و به قسمت اجرا اطلاع می‌دهد و اگر ملک به نام محکوم علیه نباشد فوراً به قسمت اجرا اعلام می‌دارد.» نکته مهم این است که حتی در مورد ملکی که سابقه ثبتی ندارد اما محکوم علیه در آن تصرفات مالکانه داشته یا به موجب حکم نهایی دادگاه، مالک شناخته شده است، نیز توقیف ممکن است. همچنین اگر حکم مالکیت محکوم علیه در ملک صادر شده، اما هنوز به مرحله اجرا نرسیده باشد، مقررات ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی حکومت دارد که بیان کرده است: «توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد، به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم ‏علیه در آن تصرف مالکانه داشته یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد. در موردی که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازای بدهی محکوم علیه جایز است، ولی ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.»
به گزارش عدالت‎سرا، شایان ذکر است در مورد توقیف ملکی که دارای سابقه ثبتی است، اما سند آن به نام شخصی غیر از محکوم علیه است و محکوم علیه دارای مبایعه نامه است، در ابتدا به نظر می‎رسد که توقیف آن ممکن نیست. اما با توجه به مواد ۸۷ تا ۹۵ قانون اجرای احکام مدنی و همچنین قسمت آخر ماده ۱۰۰ قانون فوق الذکر، می‎توان این‎گونه نتیجه‌گیری کرد که با توجه به مفهوم واژه طلب و با تکیه بر مواد قانونی، توقیف ملک در این شرایط ممکن است. اما فروش ملک، موکول به تنظیم سند رسمی ملک به نام محکوم علیه است.

 مستندات قانونی مرتبط با نحوه بازداشت ملک با مبایعه نامه
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۷/۹۹/۶۲۵ شماره پرونده: ۹۹-۳/۱-۶۲۵ ح تاریخ نظریه: ۳۰ شهریور سال ۱۳۹۹
طبق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال غیرمنقول که سابقه ثبت ندارد، به عنوان مال محکوم علیه وقتی جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا محکوم علیه به موجب حکم نهایی، مالک شناخته شده باشد.
در بسیاری از موارد، محکوم علیه یا شخص ثالث برای رفع جلب از محکوم‌علیه، اقدام به معرفی مال غیرمنقول معمولا از نوع زمین زراعی در روستا می‌کند که هیچ‌گونه سابقه ثبتی ندارد.
۱- آیا با توجه به اینکه ماده مذکور به محکوم‎ علیه اشاره کرده است، چنانچه شخص ثالث اقدام به معرفی مال غیرمنقولی کند که فاقد سابقه ثبت است، امکان استناد به ذیل ماده ۱۰۱ وجود دارد یا ماده مذکور منصرف از شخص ثالث است و مال از طرف شخص ثالث قابل توقیف نیست؟
۲- با توجه به اینکه امکان تحقیق محلی از تمامی اهالی در مورد سابقه تصرفات وجود ندارد و ممکن است شخص معارضی پیدا شود و از طرفی تعیین دقیق حدود اربعه ملک ممکن نیست و تجربه کار در اجرای احکام نشان می‌دهد که پس از توقیف این قبیل اموال، عملیات اجرایی با اعتراض ایادی معارض و ادعای مالکیت اشخاص ثالث با تاخیر و مانع مواجه می‌شود و در نهایت به دلیل حدوث چنین مشکلاتی، خریداری برای این قبیل املاک وجود ندارد و در فرض وجود خریدار، اجرای احکام در تحویل زمین به برنده مزایده نیز با مشکل مواجه می‌شود، توجهاً اینکه طبق بخشنامه شماره ۱۲۷/۹۸/۵۹۸۴ مورخ ۱۴ آذر سال ۱۳۹۸ مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان کهکیلویه و بویراحمد که به دستور رییس کل دادگستری این استان به واحدهای قضایی منعکس شده، مقرر شده است از پذیرش اسناد دفترچه‌ای جهت ضمانت و توقیف که به دلیل نداشتن نقاط ثابت و حدود توصیفی در یکدیگر تداخل دارند و در هنگام اجرای احکام حقوقی یا اشکال قانونی مواجه خواهد شد، خودداری شود، حال در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی و اراضی زراعی روستایی که حتی بعضا محکوم علیه و ثالث، مبایعه نامه عادی نیز در دست ندارد و حدود تصرفات محکوم‎ علیه و حدود اربعه آن به صرف تحقیق محلی قابل تعیین نیست و با عنایت به اینکه یکی از اصول مهم حاکم بر اجرای احکام مدنی، اصل سرعت در اجرای حکم است، اما پذیرش این قبیل املاک، عملیات اجرایی را با تاخیر مواجه می‌سازد، اعلام کنید آیا امکان پذیرش املاک مذکور به عنوان مال یا وثیقه وجود دارد؟ با وجود شرح فوق، چنانچه اجرای احکام مکلف به پذیرش اراضی موصوف به عنوان مال یا وثیقه بوده، نحوه توقیف آن چگونه است؟
۱- ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی در مقام بیان شرایط توقیف مال غیرمنقولی که سابقه ثبتی ندارد است. بر این اساس «محکوم علیه» موضوعیت ندارد و با حصول شرایط مقرر در ماده مذکور برای شخص ثالث، به نظر می‎رسد وفق تبصره ماده ۳۴ قانون موصوف، ثالث نیز می‎تواند ملک خود را جهت استیفای محکوم‌‎به معرفی کند.
۲- وفق ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، با احراز تصرفات مالکانه محکوم علیه یا صدور حکم نهایی به نفع محکوم علیه که دلالت بر مالکیت وی در مال غیرمنقول کند، ملک به عنوان مال محکوم‎علیه قابل توقیف است. تشخیص مصداق با مرجع قضایی رسیدگی کننده است.

 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۲۱۰۳/۹۵/۷ شماره پرونده: ۱۴۲۲-۲۶-۹۵ تاریخ نظریه: ۲۳ آبان سال ۱۳۹۵ محکوم ‎علیه دادخواست اعسار از محکوم‎به را تقدیم دادگاه می‎کند و با معرفی ضامن آزاد می‎شود. حکم به بطلان دعوی اعسار صادر و اخطاریه برای کفیل وی جهت معرفی محکوم علیه ارسال می‎شود. قبل از ابلاغ اخطاریه، محکوم‌علیه در اجرای احکام حاضر و با ارایه مبایعه نامه عادی دارای کد رهگیری که ثمن معامله در آن بیش از محکوم به است، درخواست اجرای ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی را می‎کند. محکوم له درخواست حبس محکوم علیه را دارد. آیا با معرفی مال امکان حبس محکوم علیه وجود دارد؟
با عنایت به ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال غیرمنقولی بر اساس این ماده قانونی، جایز است که اولا سابقه ثبتی نداشته باشد، یعنی در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده باشد. ثانیا محکوم علیه در مال مزبور، تصرف مالکانه داشته باشد. یعنی مال تحت سلطه و تصرف مالکانه وی باشد. بنابراین اموال غیرمنقولی که سابقه ثبتی دارد یا محکوم علیه در آن تصرف مالکانه نداشته باشد، از شمول این ماده خارج است. لذا صرف ارائه مبایعه نامه عادی، برای اعمال این ماده قانونی، کافی نیست و تنها در صورت احراز شرایط فوق، امکان توقیف چنین مال غیرمنقولی میسر خواهد بود. مگر اینکه برابر ذیل ماده یادشده، حکم دادگاه صادر شده باشد.