حمایت: وقتی فرد بدهکاری به دلیل مسایل مالی محکوم می شود، اگر با اراده و رضایت خود، حاضر به پرداخت بدهی نباشد، طلبکار می‌تواند با توقیف اموال وی، حق و حقوق قانونی خود را به‌دست آورد. در این میان ممکن است از اموال شخص محکوم، هیچ مالی به جز سرقفلی وجود نداشته باشد که در […]
در جامعه ی کنونی و مطابق با قوانین مدون، وقتی که فرد بدهکاری به دلیل مسایل مالی محکوم می شود، اگر با اراده و رضایت خود، حاضر به پرداخت بدهی نباشد، طلبکار می‌تواند با توقیف اموال وی، حق و حقوق قانونی خود را به‌دست آورد. گاهی اوقات ممکن است که از اموال شخص محکوم، هیچ مالی به جز سرقفلی وجود نداشته باشد.
توقیف سرقفلی
در ارتباط با توقیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دیدگاه های متفاوتی را بیان کرده است که به توضیح آن می پردازیم:
الف) بدهکار بودن مستاجر
اگر مستاجر بدهکار باشد، توقیف حق کسب و پیشه زمانی انجام می گیرد که مالک ملک، به ازای تخلیه ی آن، حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد. در این صورت معادل طلب محکوم له از حق کسب و پیشه به او داده می شود. به عبارت دیگر، توقیف و بازداشت حق کسب و پیشه امکان پذیر است و هیچ گونه منع قانونی ندارد. اما انجام مزایده و فروش این حق، برای پرداخت حقوق محکوم له بدون رضایت مالک، اعتبار قانونی ندارد.
ب) بدهکار بودن مالک
اگر مالک بدهکار باشد و علاوه بر مالکیت عین، مالک منافع محل تجاری باشد و سرقفلی نیز به او تعلق داشته باشد، محکوم له می تواند عین یا منفعت یا سرقفلی را توقیف کند. بنا بر توضیحات فوق، دادگاه در صورت احراز شرایط صحت مزایده، دستور انتقال حق کسب و پیشه به برنده ی مزایده در یکی از دفاتر اسناد رسمی را صادر می‌کند؛ مگر اینکه برنده ی مزایده، شخص مالک باشد.
اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه در این ارتباط عنوان کرده است که توقیف سرقفلی به وسیله ی اجرا، جایز است؛ اما چون این حق معلق است، تا زمانی که منجز (قطعی) نشده باشد، انجام عملیات اجرایی مجاز نیست. گروهی بر این باورند که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد.
حق سرقفلی، مبلغی است که مالک با اجاره دادن واحد تجاری خود، از مستاجر دریافت می کند. اما حق کسب و پیشه مربوط به مستاجر و به دلیل فعالیت و حسن شهرت مستاجر است.
فی الواقع توقیف سرقفلی به دلیل آن که به حقوق مالک و قرارداد اجاره لطمه وارد می کند، صحیح نیست. این در حالی است که توقیف حق کسب و پیشه چون توسط شخص مستاجر به وجود آمده است، در حالی که مستاجر حق انتقال واحد تجاری را نیز داشته باشد، اشکالی ندارد و مستاجر می تواند محل کسب را به فرد دیگری بفروشد. اما اگر مستاجر حق انتقال به فرد دیگری را نداشته باشد، توقیف این محل تجاری بدون رضایت مالک، محل بحث است. چرا که با حقوق مالک در تعارض است. حق کسب و پیشه یک حق مالی و متعلق به محکوم علیه است و توقیف آن موردی ندارد. اما مساله بر سر نحوه ی مزایده و انتقال است.
اگر مستاجر قصد انتقال حق خود به فرد دیگری را داشته باشد، باید مطابق با ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر عمل کند.
اجرای احکام دادگاه نیز می بایست با رعایت ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر و دعوت از موجر، اگر وی آمادگی خود را جهت پرداخت حق کسب و پیشه اعلام کند، اقدام کند. در غیر این صورت با اعلام آمادگی نداشتن او برای تملک حق کسب و پیشه منافاتی ندارد.
از گذشته های دور تاکنون بحث سرقفلی در مورد اماکن تجاری مطرح شده است و البته ناگفته نماند که در قانون های روابط موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ این دو حق با هم تفاوت دارند.
مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، در زمانی که مدت اجاره پایان می یابد، عقد اجاره ی اماکن تجاری پایان نمی پذیرد و موجر تنها در مواردی خاص حق تخلیه ملک را دارد.
اما مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، عقد اجاره با پایان یافتن مدت، برطرف می شود و تنها در سه مورد پرداخت حق سرقفلی ضرورت دارد.
بنابراین از سال ۱۳۷۶ به بعد، اخذ سرقفلی در هرگونه قرارداد اجاره ای که تنظیم شود، جایز است. اما حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.
به گزارش عدالت‌سرا، ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مقرر کرده است:
«هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه ی سرقفلی به قیمت عادله ی روز را دارد.»
مستندات قانونی مرتبط با امکان توقیف سرقفلی
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ـ شماره ی نظریه: ۲۲۲۲/۹۶/۷ شماره پرونده: ۱۶۴۱-۱/۳-۹۶ تاریخ نظریه: ۲۰ آذر سال ۱۳۹۶
در خصوص پرونده های مطالبه ی مهریه، خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می‌کند. آیا سرقفلی‌های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش است یا خیر؟
با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده ۵۴ آیین نامه ی اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب سال ۱۳۸۷، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است. اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.
با توجه اطلاق بند «ز» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال ۱۳۹۳، آیا ودیعه ای که بابت اجاره ی مغازه داده می شود، قابل توقیف است؟
بند «ه» ماده ۲۴ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال ۱۳۹۴، وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه وران، کشاورزان و سایر اشخاص را که برای امرار معاش ضروری آن ها و افراد تحت تکفل شان لازم است، در ردیف مستثنیات دین قرار داده است. با عنایت به اینکه مغازه و سرقفلی جزء وسایل و ابزار کار تلقی نمی شود و با توجه به اصل وجوب ادای دین که مغازه و سرقفلی جزء مستثنیات دین تلقی نمی شود، بنابراین با توجه به اینکه خود مغازه جزء مستثنیات دین نیست، مبلغی که در ضمن عقد اجاره تحت هر عنوان از قبیل ودیعه، سرقفلی و … به موجر پرداخت می شود نیز جزء مستثنیات دین محسوب نمی شود و بند «ز» ماده یادشده ناظر به اجاره ی منزل مسکونی است و منصرف از اجاره ی اماکن تجاری و مغازه است.
عبارت «عین مستاجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد» در قسمت اخیر بند «ز» ماده یادشده و تبصره ۲ این ماده مؤید این استنباط است. در نتیجه در فرض سوال مبلغ ودیعه قابل توقیف است.
Friday, 22 November , 2024