خبرگزاری میزان – یکی از قرارداد‌های رایج که امروزه بسیار کاربرد دارد، قرارداد اجاره است. اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود و در ازای استفاده از آن، اجاره بها به موجر پرداخت می‌گردد. قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی و همچنین، قوانین روابط موجر و مستاجر می‌باشد.

مستاجر و موجر، به موجب عقد اجاره، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند. ممکن است موجر یا مستاجر به تعهدات خویش عمل نکنند؛ اگر مستاجر، به تعهدات خود عمل نکند، قانون گذار، راهکار‌هایی برای این موضوع، ارائه داده است که از مهم‌ترین آنها، می‌توان به دریافت حکم تخلیه مستاجر از ملک اشاره کرد.

قانون حکم تخلیه مستاجر چیست؟

قوانین راجع به حکم تخلیه مستاجر، شامل قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ است. اگر زمان انعقاد قرارداد اجاره، قبل از سال ۱۳۷۶ بوده و نوع اجاره، هم اجاره مکان تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اعمال می‌شود؛ اما اگر قرارداد اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده باشد، در این حالت، قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ حاکم می‌گردد.

مالک، می‌تواند مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، دستور تخلیه ملک خود که در تصرف مستاجر است را از مراجع قضایی، در صورت وجود شرایطی خواستار شود. موارد حکم تخلیه مستاجر به موجب ماده ۱۴ این قانون مشخص گردیده اند که عبارتند از:

در موردی که مستاجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر، در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد، به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و … در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

در موردی که عین مستاجره، به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده و مستاجر، آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و … عملا به غیر واگذار کند.

در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی، حق فسخ اجاره، هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط به این که خریدار، بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر، یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت، اگر خریدار، تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک، برای تخلیه، مراجعه نکند، درخواست تخلیه به این علت، تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.

در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق، داشته باشد.

هر گاه مورد اجاره در معرض خرابی باشد و همچنین امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.

اگر از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره، برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر، بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.

در صورتی که مستاجر، در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستاجر، از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت المثل، خودداری کرده باشد.

موارد مذکور، مربوط به زمانی هستند که قانون حاکم بر روابط بر موجر و مستاجر، قانون مصوب ۱۳۵۶ است. همچنین، باید این نکته در نظر گرفته شود که این قانون صرفا در خصوص اماکن تجاری بوده و این قانون در خصوص اجاره اماکن مسکونی اعمال نمی‌گردد. قرارداد‌های اجاره مسکونی منعقد شده بعد از سال ۱۳۷۶، تابع قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و قانون مدنی می‌باشند. به موجب این قوانین حکم تخلیه مستاجر، در یک حالت، ممکن است که عبارت است از:

انقضای مدت: به موجب ماده ۳ این قانون: ” پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت. “

تعدی و تفریط مستاجر: به موجب ماده ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی: ” هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر، قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد. ” بنابراین، یکی از مواردی که موجر به می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند، تعدی و تفریط مستاجر است.

استعمال عین مستاجره خارج از توافق: بر اساس ماده ۴۹۲: “اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، استعمال کند و منع آن، ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. ” بنابراین، مستاجر باید از عین مستاجره در حوزه توافقات استعمال کند، در غیر این صورت، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

در موارد فوق، مانند انقضای مدت عقد اجاره، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست تخلیه ملک استیجاری، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با همراه داشتن مدارک از شورا، حکم مذکور را درخواست نماید. همچنین، اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید، موجر می‌تواند به استناد اجاره نامه (اگر اجاره نامه، رسمی باشد) از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.